[도서] <부동산의 보이지 않는 진실> 주요내용 요약 및 정리

곁에 두고 여러 번 읽고 싶은 책. 

<부동산의 보이지 않는 진실>이 바로 그런 책이다.

부동산 공부를 이제 막 시작한 입문자가 개념을 다지기 유용하다.

 

부동산에 대한 이론적인 의미, 금융시장과 부동산의 상관관계, 일본 부동산 시장과 우리나라와의 관련성 등에 대한 설명을 논리 정연한 수치와 자료로 뒷받침하고 있다. 

 

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■ 목차

1장) 부동산에 대해 알아야 할 점 ★ - 부동산의 의미 - 소득과 주택 - 주택이 사라진다 - 부동산의 실제 가격 2장) 공급과 수요 - 주택이 필요한 사람들 - 아무도 살지 않는 주택 - 주택은 얼마나 공급되고 있을까 - 누가 집을 살 수 있을까 3장) 한국의 일본화 가능성 - 일본 버블의 진실 - 일본 부동산의 현실 - 세계적인 버블 국가들 - 생산가능인구와 부동산 4장) 장기적인 주택가격 ★ - 건설비의 상승 - 아파트 단지 공화국 - 주택 가격의 변화 - 노후화 주택의 증가 5장) 미분양과 주택가격의 함수 - 미분양과 가격 - 서울, 수도권 사례 - 택지공급에 따른 주택가격 6장) 금융과 부동산 ★★ - 금리 조절 이유  - 금리와 환율 - 금리와 자산시장 - 빚을 쌓은 집 7장) 부동산은 어떻게 될까 ★ - 전세와 주택가격 - 주택 면적의 변화 - 필요 주택 숫자 맺음말) 그래도 주택은 사는 것이 낫다 ★  ★ : 북마크 (중요하거나 다시 읽어볼만한 부분)

 

■ 주요 내용 요약 및 정리

 

▶ 부동산의 실제 주인은 '국가' (1장 참조)

 

• 중세 유럽 : 부동산은 군인을 거느린 왕과 귀족 밑에 귀속됨
• 현재 : 부동산의 개인 소유권이 인정되어 국가로부터 구입을 할 수 있음

      But 여전히 부동산은 국가의 자산!  우리가 주택과 관련해 국가에 납부하는 세금이 이를 증명함

<주택과 관련 납부해야 되는 세금> 부동산 매수 시 발생하는 취득세, 매도할때는 양도소득세를 내며, 1년에 한번 내는 재산세, 일정한 주택가격이상에서는 종합부동산세까지 납부해야함. 세금을 내지 못하면 공매 처분이 됨

 

부동산 가격을 올리고 내리는 것은 전적으로 정부의 의지이기 때문에 늘 정부의 부동산 정책에 관심을 갖고 대처해야 된다.  

 

▶한국이 일본 될까? (3장 참조)

 

한국이 반드시 일본처럼 될 것이라는 주장은 과도한 침소봉대가 아닌가 한다.
일본은 여러 사례의 하나일 뿐 한국의 미래는 아니다.

- 3장. 한국의 일본화 가능성 中 -

• 일본 부동산 가격 폭락의 원인 : 하락장에서의 과도한 주택공급 

1. 일본 기업의 투자가 장려되며 본업이 아닌 투자에 몰입, 이에 따른 시가총액도 증가 
2. 자산의 가격도 덩달아 상승
3.  일본 경제 불황이 찾아오며 니케이 지수의 급락
4. 부동산 가격이 하락하고 있음에도 2008년~ 매년 최소 100만 호 이상 주택 공급 (민간의 공급이 90% 이상)
5. 부동산 가격 대폭락 

 

• 일본외 다른 국가 사례 : 비슷한 시기에 노르웨이, 스웨덴, 핀란드도 버블을 경험  다시 부동산 가격이 증가함

1. 노르웨이, 스웨덴, 핀란드에 국가 모두 부동산 가격 평균 4배 이상 상승했다가 각각 25~50% 부동산 가격이 떨어지며 버블이 꺼짐
2.  그러나  세 국가 모두 다시 부동산 가격이 40% 이상 증가됨. 

 

▶ 미분양과 주택 가격의 상관관계 (5장 참조)

 

• 미분양과 주택 가격은 대체적으로 역의 상관관계를 갖고 있는 편
• 그러나 미분양이 증가했음에도 가격이 상승한 사례는 있음 

      예시 1 ) 대구 / 2007년 1월 9,467호에서 2008년 8월 20,535호로 미분양 증가

                 → 2007년 1월 아파트 가격지수 87.3에서 85.3으로 소폭 하락했으나 이후 지속적 상승

      예시 2 ) 부산 / 미분양 증가한 2013년 3월 100으로 하락을 잠시 보였으나

                 →  2007년 63.9에서 2015년 104.5로 아파트 가격 상승 

 

 

▶ 금융과 부동산 (6장 참조)

 

다양한 변수에 의해 금리와 환율은 수시로 변동하며 주택 가격에 영향을 미치게 된다.

- 6장. 금융과 부동산 中 -

1) 중앙은행의 역할 

 

• 거시경제의 안정
• 금융 안정 유지     

→ 시장에서 국채를 매입 or 매각하는 공개시장조작을 통해 금리를 조절함

(금융위기가 왔을 때는 돈을 풀어 유동성을 공급)

 

2) 환율  (달러/원 환율)

 

한국은 수출지향 국가로 환율에 따라 기업 수익이 변동하게 된다. 

 

• 경제 회복 → 기업 수익 증가 → 달러 유입 →  경상수지 흑자 → 달러/원 하락
•  달러 유출 → 경상수지 적자 → 달러/원 상승 

 

3) 금리

 

금리와 자산시장이 반드시 역의 상관관계를 갖는다고 볼 수는 없으나, 대체적으로 역의 관계일 가능성이 높은 편이다. 

 

<시대별 금리의 흐름>

90년대 평균 : 10% →  1995년 : 5% →  2008년 : 4.78% →  2015년 이후 :  1.5% 선 

 

• 주식과 부동산은 금리와 역의 상관관계를 갖는 편 
• 금리가 낮을 때 높은 수익을 위해 자산 시정으로 유입됨

 

4) 금융시장과 부동산의 관계 

 

• 금융시장과 부동산은 밀접한 관계를 갖고 있음 
• 대표적인 예 = 미국의 서브프라임 모기지* 사태 

 

미국 정부의 서민용 주택 개발 공급 및 대출 확대 

→ 서민들의 주택 매수 대출 증가 

→ 소비촉진 →경제 호황

→  우량과 불량을 묶은 모기지 채권이 안전하다 여기며 거래한 금융 기관 수익의 증가

→  경제 후퇴기에 돌입하며 주택 가격이 하락

→  안전하다 믿었던 모기지 채권 부실 판명

→ 부동산에서 시작한 경제 호황이 결국 빚으로 남게 되며 전 세계 경제에 영향을 미치게 됨 

 

* 서브프라임 모기지 
: 비우량 주택 담보 대출. 신용도가 일정 기준 이하인 저소득층을 상대로 한 미국의 주택 담보 대출

2000년대 들어 유동성 과잉과 저금리로 부동산 가격이 급등하게 된다.
이에 편승한 모기지론(mortgage loan) 업체들 간의 과당 경쟁으로 미국 주택 담보 대출 시장에서 서브프라임 등급이 차지하는 비중이 2002년 말 3.4%에서 2006년 말에는 13.7%로 급상승하게 되었다.

급상승하던 집값이 하락세로 돌아서게 되며 2004년 이후 FRB(미국 연방준비제도 이사회)가 정책 목표 금리를 17차례에 걸쳐 1.0%에서 5.25%로 대폭 올리게 되었다.
이에 이자 부담이 커진 저소득층이 원리금을 제때 갚지 못하게 되어, 서브프라임의 연체율이 20%로 급상승했다.

2007년 4월 미국 제2의 서브프라임 모기지론 회사인 뉴 센트리 파이낸셜(New Century Financial)이 파산 신청을 내는 것을 시작으로 이른바 '서브프라임 모기지론 사태'가 일어났다.

참조 : [네이버 지식백과] 서브프라임 모기지론 [subprime mortgage loan] (두산백과) 참조 

 

▶ 부동산 가격은 어떻게 될까? (7장 참조)

 

주택 가격은 장기적인 관점에서 결국 우상향 하게 되어있음. 

주거면적의 증가, 건설비용의 증가 등 물가상승과 함께 상승할 수밖에 없는 부분 (물론 그 과정에서 상승, 조정, 부분적인 하락은 존재)

 

 

■ 책장을 덮은 후 

 

책에서 인상적이 었던 구절이 있다.

 

주택을 구입하지 않는 이유는 더 떨어져서 손해 볼까 두려워서이며, 주택을 구입하는 이유 역시 상승장에서 나만 소외될 까 못 견디기 때문이라는 것이다. 하지만 주택 가격의 상승과 하락을 예측할 수 없기에 구입을 망설인다고 한다.

 

저자의 말처럼 많은 사람들이 주택을 살 '타이밍'을 재고 있지만 그것을 알기란 참 쉽지 않다.

그러니, 단기적으로 오르든 내리든 우선 집을 사서 그 흐름에 타야 한다. 

 

집은 내 생활에 있어 꼭 필요한 부분이다. 

 

저자 역시 본인이 감당 가능한 범위 내에서 생활하기 편한 곳의 주택을 구입하여 행복하게 거주하기를 희망한다. 

나도 올해 안으로 내 집 마련을 해 편안한 나만의 공간을 꾸리고 싶다.