[도서] <10년 후에도 변하지 않을 부동산 투자의 정석> 주요내용 정리 및 요약

2007년 출간된 <부동산 투자의 정석>의 신간(이라고 하기엔 2016년에 나왔다)
출판연도만 봤을 때는 지금과 동떨어진 내용을 담고 있는 게 아닌가? 하는 의심이 들지만
'정석'을 공부한다는 마음으로 집어 들었다.

소액으로 안정적인 수익 시스템을 갖게 하는 투자방식과 원칙을 소개하고 있는데, 제목 그대로 부동산 투자 대상별 기본과 정석에 대해 다루고 있다.

실제 투자사례보다는 정석적인 내용을 접하고 싶은 사람들에게 추천한다.

참고로, 월급쟁이 부자들의 너바나 님도 이 책에 나온 투자법을 활용하여 부동산 투자를 시작하셨다고 한다.

■ 목차

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여는 말_다시 쓰는 부동산 투자의 정석

1장 부동산 투자, 여전히 유효한가 : 불·호황에도 흔들리지 않는 투자법 찾기

01. 주택은 향후 20년간 부족하다
02. 선진국의 부동산 가격은 꾸준히 상승해왔다
03. 정부의 유일한 경기부양 카드는 부동산이다
04. 주택이 남아도는 상황에도 오르는 부동산은 있다

2장_현명한 투자자의 정석 : 3,000만 원씩 4년간 투자해 여유롭게 살기

01. 3,000만 원씩 딱 4년만 투자하라
02. 전세 레버리지 투자에 대한 여덟 가지 의문들
03. 이처럼 단순한 투자법을 왜 따르지 못할까
04. 성공적인 투자 앞에 놓인 함정을 피하는 법
05. 투자는 진화하고 발전해야 한다
06. 투자하기 전 알아야 할 것들

3장_탁월한 투자자의 정석 : 핵심 부동산 투자로 경제적 자유 얻기

01. 부동산 활황, 생각보다 길지 않다
02. 핵심 부동산을 매수하기 힘든 현실적인 이유들
03. 부동산 시장 향후 20년을 좌우할 5가지 핵심 키워드

4장_투자 고수의 정석 : 2년 만에 평생 열매 맺는 머니 트리 만들기

01. 부동산 투자, 때를 알면 이미 고수다
02. 투자의 때를 알려주는 신호들
03. 고수의 눈에 들어오는 물건들

5장_대상별 투자의 정석 : 궁합에 맞는 대상 찾아 풍요로운 삶 누리기

01. 아파트 투자의 정석
02. 재건축 투자의 정석
03. 분양권 투자의 정석
04. 오피스텔 투자의 정석
05. 단독주택 투자의 정석
06. 상가주택 투자의 정석
07. 상가 투자의 정석

맺는 말_재테크에 지친 당신을 위하여

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■ 주요 내용 요약 및 정리

▶ 전세 레버리지 투자란?

매년 소액으로 전세를 낀 부동산을 매입하고, 전세보증금 상승분으로 다시 추가 부동산 매입한 후 자산 규모가 늘어나면
좀 더 상승률 높은 대상으로 투자를 확대해나가는 것

예) 1년 동안 3천만 원을 모은 종잣돈으로 전세 끼고 부동산 매년 1채씩 구입하기를 4년간 지속 →
2년에 한 번씩 나오는 전세보증금 상승분 (약 2,000만 원)으로 그와 비슷한 부동산 다시 투자 → 10년 반복

1년차: 1년간 3,000만원을 모아 1번 부동산 구입 2년차 : 같은 방식으로 2번 부동산 구입 3년차 : 같은 방식으로 부동산 구입하는데, 1번 부동산 전세 보증금 상승분으로 2,000만원을 얻게 됨 (전세 보증금이 2,000만원씩 상승하느 것을 가정) 4년차 : 4번 부동산 구입, 전세보증금이 상승한 2번 부동산의 2,000만원 중 1,000만원과 지난해 대기중이던 2,000만원으로 5번 부동산 구입 -> 1,000만원 남음 5년차 : 3번 부동산 전세 보증금 상승분으로 2,000만원에 전년도 1,000만원 대기 금액을 더해 6번 부동산 구입 (이때, 1번 부동산의 전세 보증금 상승분 2,000만원 대기)

▶ 전세 레버리지 투자 시 유의점

• 종잣돈 3천만 원을 1년 안에 모으지 못한다고 좌절 노노. 큰 그림을 가져가자. 모으기 위해 포기하지 않는 것이 가장 중요
• 무슨 일이 벌어진다 해도 2년마다 2,000만 원~3,000 만원 씩 전세가가 오르는 지역은 반드시 있음. 이 지역을 알기 위해 노력하고 공부해야 됨
• 부동산은 불황과 활황이 반복되기 때문에 투자할 수 있는 부동산은 반드시 만들어짐
• 부동산의 전세가와 매매가의 차이가 적어진 때가 매수 타이밍이며, 전세가와 매매가 차이가 적어진 지역이 매수 대상이 됨
• 전세가가 떨어질 경우를 대비하여 일부는 현금으로 보관하는 것도 방법
• 매매가는 올라봐야 기분만 좋을 뿐, 매도하기 전까지 실제적 이익을 가져다주지 않음
• 전세가가 상승하면 전세계약이 만료되는 시점에 실제로 현금흐름을 만들어 주기 때문에 훨씬 좋아할 일!
• 투자 자산은 갑자기 불어난다. 투자자산이 또 다른 투자 자산을 낳기 때문
• 부동산을 선정할 때 '전세 보증금이 꾸준히 상승할 수 있느냐'를 기준으로 삼기 (매매가가 상승할 것이냐를 보는 것이 아님)
• 매매가와 전세가가 별로 차이 나지 않는 시점에, 전세 보증금이 꾸준히 오를 수 있는 대상에, 회수된 자금으로 재투자

▶ 아파트 투자의 정석

• 정석 1. 대단지 아파트를 골라라

1000세대 넘는 아파트 단지환경적으로 쾌적, 편의시설 多 , 관리비 저렴, 특정 개발계획 잡힐 때 대단지 주변이 혜택 받을 가능성 높음

• 정석 2. 학군이 좋은 지역인지 고려하라

학령기는 아이들의 평생 친구를 만드는 시기이기도 함. 아이들을 좋은 환경에서 거주하고 싶은 부모의 마음

각 지역에서 가장 학군이 좋은 곳은 그 지역에서 선호도가 높은 곳이 되며, 부동산 가격이 움직이게 됨

• 정석 3. 로열동, 로열층을 택하라

남향, 상층부, 탁 트인 전망, 무소음, 전철역과 가까운 거리 등의 조건을 충족시키는 물건!! 환금성을 잊지 말자

• 정석 4. 면적은 85m2 이하가 좋다.

신혼부부 ~ 취학아동을 둔 가정에 이르기까지 가장 광범위하게 이용되는 평형

• 정석 5. 역세권 아파트를 골라라

투자가치가 있다는 말에는 가격이 오를 가능성뿐 아니라 불황 혹은 위기에도 버틸 수 있는 방어적 차원에서의 의미도 포함 역세권 아파트는 사람들이 우선적으로 거주하고 싶어 하는 곳! 불황기에 버틸 수 있음

• 정석 6. 기반시설이 잘 갖춰져 있는지 확인해라

교통, 교육, 쇼핑, 의료기관 등 생활편의에 기여하는 시설이 있는지 확인해라 (대단지 아파트임에도 가격 상승이 더딘 지역의 원인 : 사방이 산으로 둘러싸인 지역은 다양한 기반시설이 추가로 들어올 자리가 없어 한계가 있음 )

• 정석 7. 성장성이 있는지 따져봐라

개발호재, 재건축 및 재개발, 새로운 인구유입 유무 등 성장성이 있는 움직이는 지역인지 확인

■ 책장을 덮은 후

사실 이 책에 서 가장 인상 깊었던 부분은 '맺는말, 재테크에 지친 당신을 위하여' 부분이었다.
얼른 투자 대상을 찾아야된다는 조급함과 저축으로 인해 스트레스를 받고 있던 나를 위로해주고 진심으로 조언하는 멘토를 만난 느낌!

근로소득이 한정적인 평범한 직장인, 나 같은 사람들에게 종잣돈을 마련할 수 있는 유일한 방법은 '절약'뿐이다.
하지만 절약에는 시간이 걸린다. 그러다 보니 지치기 마련.

(물론 난 사실 재테크 공부를 시작한 지 채 1년이 되지 않았기 때문에 지치진 않았지만, 저축에 대한 스트레스가 쌓여가는 찰나였다.)

저자는 너무 지칠 때는 돈을 그냥 쓰라고 말한다.
그저 아꺄야 된다는 생각에 온 신경을 곤두세우지 말고, 절약할 수 있는 부분만 아끼고 지나치게 힘들게 살지 말라고 한다. 오히려 아끼면 아낄수록 대박 건수만 찾으려 하거나 너무 보수적인 투자처만 찾게 되는 우를 범할 수 있다고 한다.

대신, 더 많이 공부하라고 조언한다.
더 높은 수준에 있는 사람들은 적은 수의 종잣돈으로도 더 큰 수익을 얻는다는 것이다.

그리고 사람에게 인색해지지 말라고 말한다.
누군가에게 사례하는 것, 감사의 뜻을 전하는 것은 보이지 않는 투자라고 말한다.  
책과 강의에 비용은 기꺼이 지불하면서 가까운 사람에게 돈 쓰는 걸 아까워하면 안 되겠다는 생각이 들었다. (이 부분을 읽고 고마웠던 친구에게 좋은 집들이 선물을 해주었다)

'여유로운 삶을 위해 노력해야 하지만, 현재의 삶도 중요하다는 것을 잊지 않는 것'
'당장 내가 손에 쥐고 있는 돈이 별로 없어도, 앞으로 얼마든지 더 여유로운 삶을 살 수 있을 거라는 희망과 확신을 위해 지식에 투자하는 것'

이런 '투자 마인드'를 잊지 않고  공부를 계속해 나가야겠다.