[도서] <돈 되는 아파트 돈 안되는 아파트> 주요내용 요약 / 부동산 참고 사이트 정리

 

<돈 되는 아파트 돈 안되는 아파트>는 2017년에 출간었다. (문정부가 출범하며 정권교체가 이루어진 시기에 출판)

새 정부에서 시행될 정책과 이에 따른 변화 맥락에 대해 서술하고 있는데, 2021년 현재 상황과 대조하며 읽을 수 있어 흥미로웠다. 

 

책에서는 2016년 말부터  투기 수요 억제를 위한 정책들이 시행되었으며, 2017년 역시 전 정권 말기 부동산 대책을 대부분 승계하는 방향으로 흘러갈 것이라고 예측했다. 

 

특히 재건축초과이익환수제*의 시행 가능성(실제 18년도 실시됨)과 간주임대료 제도(2018년 현재 간주임대료 과세대상은 부부 합산 3 주택 이상 보유한 가구) 등 조세정의를 지향하는 정책에 따른 대응책들을 다루고 있다. 

* 재건축 초과이익 환수제 : 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도 2006년 시행됐으나 주택시장 침체 등의 이유로 2013~2017년 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행됨. [출처] 재건축 초과이익환수제 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

 

■ 목차

1장) 집값이 떨어질까 봐 집을 사지 못하는 당신에게  ★ - 집값 폭락설이 반복되는 이유 - 집값이 덜어져야만 이기는 싸움을 할 것인가 - 미분양? 공급 과잉? 지역마다 다르다 - 집이 3% 는다고 공급 폭탄이라 말할 수 있을까? - 규제가 집값을 올리고 있다 - 두려워해야 할 것은 '공급 폭탄'이 아닌 '공급 절벽'이다  ★ 2장) 전세푸어가 되는 것은 두렵지 않은가? - 다주택자가 지배하는 부동산 시장 - 집값이 오름녀 전세가 늘고, 집값이 주춤하면 월세가 느는 원리 - 월세가 오르는 이유 - 집주인의 세금까지 임차인이 떠맡게 되는 시대 - '투기세력' 다주택자 덕분에 싼 임대료에 살 수 있다는 불편한 진실 - 기업이 싼 월세를 제공해줄까? 3장) 이제 부동산 시장은 완전히 바뀐다 - 집을 사는 순간, 모든 것이 달라진다 - 부동산 시장을 뒤흔들 '재건축초과이익환수제' - 앞으로 전국의 아파트는 4개 그룹으로 재편된다 - 1번 그룹 : 준공 30년이 지난 아파트 - 2번 그룹 : 준공 20 ~ 30년 된 아파트 (1986~1990년에 준공된 아파트 / 1991~1995년에 준공된 1기 신도시 아파트) ★ - 3번 그룹 : 2000년대 지어진 아파트 - 4번 그룹 : 분양권 시장은 어떨까?  - 성향에 맞게 투자하라 4장) 절대 손해보지 않는 집을 사는 방법 ★ - 실거주 vs 투자? 원하는 집을 찾는 방법  - 현장에서 확인해야 할 사항들  - 집, 사는 것보다 파는 것이 더 중요하다 (1주택자가 해야 할 고민 / 2 주택자가 해야 할 고민 / 3주택 이상 보유자가 해야할 고민) - 부동산, 공부하지 않을거면 투자하지 마라 - TIP 보동산에 대한 시야를 넓혀주는 금융 시장 전문가들 5장) 노후까지 준비하는 부동산 투자법 - 은퇴를 앞둔 베이비부머의 고민들 - 100만 원으로 강남 건물주 되기 - 하나의 집으로 여러 채 효과를 내는 새로운 임대사업 - 소규모 재건축 히대를 선점하라 - 집 한 채로 평생 연금 받는 방법 6장) 앞으로도 집은 계속 부족하다 ★ - 누가 집을 사는지 정확히 알아야 한다 - 1인 가구? 40대 이상에서 폭발적으로 늘고 있다 - 집이 절대적으로 부족한 나라 - 노후주택이 전체의 절반이나 차지하는 현실 - 재건축 난민들이 몰려온다 - 재개발을 할수록 집이 줄어드는 역설

 

■ 주요 내용 요약 및 정리

 

▶1기 신도시 아파트 : 1991 ~ 1995년에 준공된 아파트 

 

• 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등이 포함됨 
• 서울 노원구의 창동주공아파트, 도봉두의 방학 신동아파트 및 그 일대, 강북구의 수요 벽산아파트, 서대문구의 홍제현대아파트, 홍제 한양아파트, 무악청구아파트, 부산 대우 마리아나 아파트 등 

  → '리모델링'이라는 사업방식을 통해 노후 주택을 정비하는 아파트가 많아질 것

(21년도 현재,  1기 신도시들에 가보면 리모델링 사업 추진위가 들어섰다는 단지 내 플랜카드를 단지들을 볼 수 있다) 

 

 

  ※ 관련기사 : 정치권이 당기고 대형건설사가 민다…‘1기신도시 리모델링’ 훈풍 (edaily.co.kr)

정치권이 당기고 대형건설사가 민다…‘1기신도시 리모델링’ 훈풍

 

 

▶ 실거주 VS 투자, 원하는 집을 찾기 위한 웹사이트  

• 시세 및 학군 파악하기 : 조인스랜드 (조인스랜드 부동산 (joins.com))  →  전세비율 높은 아파트 sorting 가능 
• 해당 지역의 용도 파악하기 : 네이버 부동산 '지적편집도'
• 분양 예정 아파트와 신규 정비사업 정보 확인하기 : 호갱노노 
• 아파트 실거래가 확인하기 : 국토교통부 실거래가 / 네이버 부동산 

 

 

▶ 현장에서 확인해야 할 사항들 

 

 1) 중개소와 나눠야 할 이야기 

•  네이버 부동산에 올라온 **동 **호 매매(혹은 전세) *억 원인 매물, 거래되었나요? → 동/ 호수 / 매매가 구체적으로 물어보기 
• 나의 니즈 정확하게 표현하기 : 나의 예산 및 요구조건 (평면 / 향 / 동과 층) → 비슷한 매물을 보여줄 수 있음

 

2) 등기부등본 확인하기

• 명의신탁(차명)이 된 경우가 흔하기 때문에 원소유주가 누군지 확인하기 
• 원소유주가 매도하는 목적 물어보기 
• 등기부등본 갑구에서 소유권에 대한 내용 확인 / 을구에서 전세권, 저당권, 임차권 등 소유권 이외 권리 관계 확인 

 

3) 실제 매물 확인할 때 

• 아파트 고유의 물리적 실내 특성과 실외 특성 체크 : 층간 소음 상태, 향과 동, 층이나 조망, 일조 상태 등 → 모든 것이 가격으로 귀결됨
• 최근 3개월 이내 거래된 매매가 전세가 중 눈에 띄게 높거나 낮게 거래된 물건에 대해 건별로 물어보기 (예) 20xx 년, x월, 24평이 xx원에 거래되었는데 몇 동 몇 호 물건인가요? / 다른 거래건은 그보다 2천만 원 높은데 이것은 몇 동 몇 호인가요?   (이번 임장 때 이 질문을 몇 번 건넸는데 부동산에서 자기네 매물이 아닌 경우 이에 대해 대답하지 못하는 경우가 많긴 했다..)

 

 

▶ 재개발을 하면 집이 늘어날까?  NO!! 

• 주택 재개발은 용적률을 높여주지만 오래된 집과 새집의 구조가 다름 
• 오래된 집=오래된 단독주택의 경우 평균면적 약 30m2 
• 새로 집는 집들의 평균면적 59m2 나 84m2 
• 즉, 하나의 집을 짓더라도 더 넓은 공간이 필요하기 때문에 주택수가 감소함 = 주택보급률 감소 

 

 

▶ 재개발 대상 물건 구매 시 참고하면 좋은 사이트

 

• 다음 부동산 서비스의 '핫이슈' 이용하기 

 

 ※ 사이트 바로가기

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 ※ 사이트 참조 : 다음 부동산 > 뉴스 > 핫이슈 

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