■ 월급쟁이부자들 TV 부동산 투자자 북극성주님 - 1편 보러가기
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■ 요약 및 정리
1. 폭등하는 집값 대출 받아서 집사도 될까?
-> 자본이 있다면 지금 사는 것이 좋다(내집마련)
-> 서울은 98년 이후, 2001년까지 하락기, 2001년부터 2008년까지 급등!
-> 2013년부터 지금까지 계속 상승
-> 가격과 상승과 하락이 반복되지만, 시세 그래프는 "장기적 우상향"
2. 상승에서 하락으로 변화할 수 있는 시기가 점점 다가오고 있다.
- 지금 매수는 리스크가 발생할 수 밖에 없음
-> 부동산 고수들은 이미 사서 가격의 흐름을 보는중
-> 1주택자나, 다주택자나 팔수가 없는 현재임. 하락이 오면 팔까? 아니다. 양도세 중과가 풀어질때! 팔것이다.
3. 양도세 중과가 풀어지면? 많은 사람들이 물건을 내놓는다. 그때가 바로 "매수할 타이밍"
-> 하락장이면 사람들은 관심을 갖지 않는다. 다시 상승기가 시작하면, 그때서야 관심을 가진다.
-> 그러나, 그때 사려고 할때의 시점보다 지금이 더쌈. *돌아오는 상승장의 가격이 지금의 상승장의 가격보다 크다.
4. 부동산 10년 주기설: 5년동안 상승하고, 5년동안 하락한다.
바닥쩜 찍고 회복할때 : A구간
회복 이후, 상승할때 : B구간
정점 찍고 하락할때 : C구간
하락 이후, 침체 : D구간
5. 어떤 지역이든 상승장이 시작하면 2년 6개월은 상승한다. (위 4구간은 10년주기설의 1/4지점)
Ex) 2013년 12월이 저점 후, 상승 시작된다? -> 2015년 6월까지는 상승할 가능성 높음
6. 수도권은 현재 40%가 A구간이며, 60%는 B구간, 지방은 거의 A구간이다.
-> 대전/대구/세종이 가장 위험함.
-> 거래량은 정점인 순간이 아닌, 동적인 흐름을 봐야한다. (6개월 정도) *거래량이 우하향이냐? 우상향이냐?
-> 거래량은 실질적인 수요이다.
-> 거래량이 감소하면 감소할수록 하향할 가능성이 크다. (공급량은 지역마다 판단)
7. 서울의 경우, 거래량은 없는데 신고가는 나온다?
-> 서울시가 1990년 후 처음으로 공급 물량(입주 물량)이 2만 이하로 떨어짐!
-> 서울시 6.17, 7.10 대책 전까지 8~9만 매물 수. But, 그 후, 4~5만으로 떨어짐!
-> 재고 물량 및 입주물량 즉 총량이 적기 때문에 신고가는 찍힌다.
8. 초기 상승장과 비교하면, 지금보다 규제가 약했을 때이다. 하지만, 지금은 살 수 있어도 살수 없는 상황
-> 살사람은 이미 샀고, 사고싶어도 못사기 때문에 하락의 가능성이 다가온다. (상승기를 지나 급등기인 시기)
9. 기준금리가 0.25%인상하면 대출금리는 0.75%정도 올라가는 체감!
-> 따라서, 가격이 정점을 찍고 떨어질 수 있는 가능성이 있는 시기.
10. 오산/이천/평택 등이 현재 A구간으로 들어오고 있다. 수도권은 B구간, 서울 외곽은 A구간 진입
-> 1억 미만 공시지가 지역들이 인기가 많다. A구간의 거래량이 증가하고 있지만, 물량은 줄어들고 있다.
-> B구간 보다(수도권/서울) A구간에 투자하는 것이 현재로서는 리스크가 적다.
11. 지금은 시장의 상황이 빠르게 변한다. 예전의 A구간은 천천히 올랐는데, 현재는 쫙 오른다.
-> 세금을 피하기 위한 투자자들의 갑작스러운 진입!
-> 현재는 A구간에 대한 매수를 진행해야한다. (1.지방 -> 2.수도권 -> 3.서울)
12. 수도권은 장기투자, 지방은 단기투자!
-> 인구수의 한계로 인해 매수자의 절대적인 양이 한계가 있다.
-> 규제의 풍선효과로 상승한 지역은(호재가 없는), 규제가 완화되면 팔리지도 않는다.(규제 완화로 메리트가 없으면 투자자는 떠나서) 즉, 규제가 완화되기 전에 팔아야 한다.
-> 취득세 완화에 대한 시그널을 준다면 팔아야 한다. (이 지역이 오른 이유가 부동산 정책 때문에 올랐으면, 그 정책이 없어진다면 투자할 메리트가 없음. 즉 팔아야 함.)
-> 수도권은 실수요가 탄탄히 받쳐주기 때문에 리스크는 적음.
13. 임장 시 유의 사항
-> 사전 손품 시, 대장아파트를 찾아야한다. 지역이라면 찾을 수 있다. "동"으로 들어오면 가장 비싼아파트! 체크
-> 대장아파트에 포인트를 잡고, 내가 관심있는 아파트를 비교해야함.
-> 같은 "기간" 내에, 대장은 얼마 오르고, 내 관심아파트는 얼마올랐는지 파악해야함.
-> 평균 매매 증감률을 따라가지 못하면, 가치가 없는 물건!
14. 저평가 vs 저렴
-> 저평가 : 현재 가격이 낮지만, 호재로 인해 상승할 지역
-> 저렴 : 그냥 싼것(가치가 없는 것)
-> 아파트 가치의 결과물이 바로 시세다. (이 시세가 미래를 예측하는 기준)
-> 전세가율이 높은 것만이 좋은 것이 아니다.
(참고) 흐르는 단지 : 상승장이든 하락장이든 매매가가 일정한 단지, "살기는 괜찮지만, 사야된다면 다른 곳 *흐르는 단지는 월세 비중이 높다.
15. 초보들은 "조바심"을 조심해야한다.
-> 최소한, 100% 준비를 하고 부동산 투자를 할 수 없다. 내가 관심있는 단지에 대한 공부는 하고 시작하자.
-> "공급/수요/거래량/매수심리" 최소한 이것만이라도 봐라!
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