지난주에 다녀온 군포시 산본!
산본은 살면서 처음 가본 동네다.
차를 타고 산본신도시에 진입하자마자 느낀 첫인상은 '와 정말 작고 산이 많구나!'였다.
(일산에서 몇 년 거주한 경험 때문에 산본도 일산과 비슷한 느낌일 것이라고 생각했다. 하지만 아니었지.)
왜 산본이라는 이름이 붙었는지 바로 알만하게 어디를 가든 산이 보였다.
참 아기자기하게 인프라가 갖춰진 동네였다.
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[부동산/내 집 마련 PJT] 군포시 산본 입지분석 (직장/교통/학군/환경/공급) :: 고-요즘 이야기 (tistory.com)
[부동산/내집마련PJT] 군포시 산본 입지분석 (직장/교통/학군/환경/공급)
직주근접을 고려해 내가 매수할 수 있는 범위 내 지역은 군포시 산본, 안양시 만안구와 동안구, 안산시 정도이다. 그중 첫 번째 분석지인 군포시 산본! 군포 입지 분석은 직장 / 교통 / 학군 / 환
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■ 산본 시세지도
내가 매수 가능한 금액대, 현재 매물이 있는 아파트 위주로 기재했다.
호갱 노노와 네이버 부동산에서 필터를 넣고 돌려보니 3억~4억대의 매물이 몇 개 없었다 ^.ㅠ 주르륵,,,
6월이 지나면 점점 더 매물이 없어질 것 같다..
■ 상권 및 생활 인프라
군포시청에 차를 대고 산본역 상가와, 4번 출구 쪽의 아파트 단지 ~금정역 인근의 아파트까지 분위기 임장을 시작했다.
상권의 경우 3번 출구 앞쪽으로 800개의 대형 상권이 빽빽하게 들어서있었다.
웬만한 프랜차이즈 식당 및 카페, 병원, 드럭스토어 등 없는 게 없었다.
<상권>
<상권 & 대형병원>
<버스정류장>
■ 아파트 분석
산본역을 기준으로 금정동과 산본동을 나누어 분석하였다.
평형 (방 개수, 화장실 개수, 타입-복도식 or 계단식, 베이 개수), 매매가, 전세가, 갭, 평단가, 사용 승일일, 세대수, 세대장 주차수, 호재, 분위기 임장 및 한줄평으로 작성하였다.
1) 군포시 금정동
- 충무주공 2단지 (2차)
- 무궁화주공 1단지
- 퇴계주공 3단지 (1차, 2차)
- 신환
| 단지명 | 충무주공 2단지 (2차) | 무궁화주공 1단지 | 퇴계주공 3단지 (1차, 2차) | 신환 |
| 지역(시/구/동) | 군포시 금정동 | 군포시 금정동 | 군포시 금정동 | 군포시 금정동 |
| 평형(방/화/타/베이) | 18평 A&B (2/1/복/2) | 22평 (2/1/복도/1) | 18평 (2/1/복도/1) | 23평 (2/1/복도/1) |
| 매매가 | 33,500 | 38,000 | 30,500 | 29,000 |
| 전세가 | 18,500 | 25,000 | 18,000 | 20,000 |
| 갭 (매매-전세) | 15,000 | 13,000 | 12,500 | 9,000 |
| 매매가 대비 전세가 | 55% | 66% | 59% | 69% |
| 평단가 | 1,861 | 1,727 | 1,694 | 1,261 |
| 사용승인일 | 93년 (28년차) | 92년(29년차) | 95년 (26년차) | 90년 (31년차) |
| 세대수 | 2490세대 (20개동) | 1329세대 (15개동) | 1011세대 (9개동) | 562세대 (4개동) |
| 세대당주차수 | 0.32 | 0.48대 | - (삼중주차) | 1.42 대 |
| 호재 | 금정역 gtx-c 리모델링 이슈 |
금정역 GTX-C 리모델링 이슈 |
금정역 GTX-C 리모델링 이슈 (조합설립) |
금정역 GTX-C |
| 분위기 임장후기 | 1. 산본역 : 도보 5분 이내 (4번출구 앞) 2. 학교 : 길 건너 화산초 *배정 3. 환경: 단지 내 어린이집, 뒤에 큰 공원 메리트 4. 외관 : 페인트 칠 새로 해서 깔끔 5. 세대구성 : 영유아 있는 가족단위, 신혼부부, 노년층 6. 차량: 중형 국산차 7. 주차: 삼중주차 / 지하주차장 有 8. 리모델링 이슈 (1차는 재건축 이슈 有) 9. 동 간 간격 : 단지도 넓고 동간 간격 넓음 10. 기타 : 매물 많이 나가는 중 |
1. 산본역 : 도보 8분 (4번출구 기준) 2. 학교 : 단지 뒤 양정초등학교 *양정초 배정 3. 환경: 단지 뒤 재궁공원/ 단지 입구 CU / 단지 초입 언덕 有 4. 외관 : 페인트 칠한지 오래된듯. 5. 세대구성 : 초등학생 자녀 있는 가족, 노년층 6. 차량: 중형 국산차 7. 주차: 삼중주차 / 지하주차장 有 8. 동 간 간격 : 넓은편 9. 기타 : 분리수거장이 아파트 안 1층에 있음 |
1. 산본역 : 도보 10분 (4번출구 기준) 2. 학교 : 단지 내 흥진중, 흥진고 *흥진초 배정 3. 환경: 편의점이 없고 단지 초입에 상가 작게 있음 / 초입에 교회 2개 / 언덕 多 4. 외관 : 노후화. 페인트 벗겨진 흔적 多 5. 세대구성 : 노년층, 신혼부부 최근 이사 6. 차량: 소형 중형 국산차 7. 주차: 삼중주차 / 지하주차장 有 8. 동 간 간격 : 단지도 넓고 동간 간격 넓음 9. 기타 : 석가탄신일 당일 이사차량 있고, 중개소에도 젊은 부부 많이 보임 |
1. 산본역 : 도보 15분 (4번출구 기준) 2. 학교 : X *군포 양정초 배정 3. 환경: 역에서 단지 가는 길이 언덕, 아파트 단지 바로 앞으로 지상철 지나가고 소음 有 4. 외관 : 노후화 극심. 관리가 잘 안되고 있음 5. 세대구성 : 노년층 多 6. 차량: 중소형 국산차 7. 주차: 지하주차장 X 8. 동 간 간격 : 좁음 9. 기타 : 아파트 단지 오른쪽이 신환 먹자골목이나 아파트 바로 앞에는 타이어, 철물점, 세차장 등만 있음 |
| 한줄평 | 슬세권, 초역세권 !! 입지 대장 | 단지 앞 편의점 GOOD | 리모델링 조합 이슈가 가장 큼 | 역과의 거리가 있고, 노후화 극심 |
※ 시세는 조사 시점(21.05.21) 기준으로 현재와 다를 수 있음
※ 평가는 주관적인 기준임
충무주공 2단지
충무주공 2단지 아파트는 1차와 2차로 나뉘는데, 1차는 대형 평수 2차는 소형평수 아파트이다.
현재 1차는 재건축 이슈가 있으며 2차는 리모델링 이슈가 있다.
산본역 초초초초 역세권으로 6단지(매수 불가능한 금액대 ^^..)와 함께 입지 대장으로 꼽고 싶다.
1. 산본역 : 도보 5분 이내 (4번출구 앞)
2. 학교 : 길 건너 화산초 *배정
3. 환경: 단지 내 어린이집, 뒤에 큰 공원 메리트
4. 외관 : 페인트 칠 새로 해서 깔끔
5. 세대구성 : 영유아 있는 가족단위, 신혼부부, 노년층
6. 차량: 중형 국산차
7. 주차: 삼중주차 / 지하주차장 有
8. 리모델링 이슈 (1차는 재건축 이슈 有)
9. 동 간 간격 : 단지도 넓고 동간 간격 넓음
10. 기타 : 매물 많이 나가는 중
무궁화주공 1단지
역까지 길을 한번 건너야 하며 입구까지 살짝 언덕이 있다.
동 간 거리는 넓은 편이었다.
1. 산본역 : 도보 8분 (4번출구 기준)
2. 학교 : 단지 뒤 양정초등학교 *양정초 배정
3. 환경: 단지 뒤 재궁공원/ 단지 입구 CU / 단지 초입 언덕 有
4. 외관 : 페인트 칠한지 오래된듯.
5. 세대구성 : 초등학생 자녀 있는 가족, 노년층
6. 차량: 중형 국산차
7. 주차: 삼중주차 / 지하주차장 有
8. 동 간 간격 : 넓은편
9. 기타 : 분리수거장이 아파트 안 1층에 있음
퇴계주공 3단지 (1차, 2차)
1. 산본역 : 도보 10분 (4번출구 기준)
2. 학교 : 단지 내 흥진중, 흥진고 *흥진초 배정
3. 환경: 편의점이 없고 단지 초입에 상가 작게 있음 / 초입에 교회 2개 / 언덕 多
4. 외관 : 노후화. 페인트 벗겨진 흔적 多
5. 세대구성 : 노년층, 신혼부부 최근 이사
6. 차량: 소형 중형 국산차
7. 주차: 삼중주차 / 지하주차장 有
8. 동 간 간격 : 단지도 넓고 동간 간격 넓음
9. 기타 : 석가탄신일 당일 이사차량 있고, 중개소에도 젊은 부부 많이 보임
<1차>
1차는 벗겨진 페인트와 낡은 보도블럭 등으로 인해 노후화된 느낌을 받았다.
노년층의 거주비율이 높아 보였으나, 단지 앞 중개소에 젊은 부부들도 많이 보였다.
<2차>
퇴계 2차 뒤에는 흥진초, 흥진중, 홍진고 가 붙어있는 메리트가 있다.
1차에 비해 외관이 깔끔하다.
신환
역과의 거리가 상당하고, 생활인프라와 많이 떨어져있다.
산본 내 구축 아파트 주에서도 노후화가 가장 심한 편이었다.
아파트 단지 바로 앞에 산본역~금정역 지상철이 있어 소음이 있을 것으로 추정됐다.
바로 뒤에는 빌라촌이 있었다.
1. 산본역 : 도보 15분 (4번출구 기준)
2. 학교 : X *군포 양정초 배정
3. 환경: 역에서 단지 가는 길이 언덕, 아파트 단지 바로 앞으로 지상철 지나가고 소음 有
4. 외관 : 노후화 극심. 관리가 잘 안되고 있음
5. 세대구성 : 노년층 多
6. 차량: 중소형 국산차
7. 주차: 지하주차장 X
8. 동 간 간격 : 좁음
9. 기타 : 아파트 단지 오른쪽이 신환 먹자골목이나 아파트 바로 앞에는 타이어, 철물점, 세차장 등만 있음
2) 군포시 산본동
- 주몽 주공 10단지
- 산본주공 11단지
- 설악주공 8단지
- 개나리 주공 13단지
| 단지명 | 주몽주공10단지 | 산본주공11단지 | 설악주공8단지 | 개나리주공13단지 |
| 지역(시/구/동) | 군포시 산본동 | 군포시 산본동 | 군포시 산본동 | 군포시 산본동 |
| 평형(방/화/타/베이) | 21평(2/1/복도/1) | 20평(2/1/복도/1) | 20평(2/1/복도/1) | 20평(2/1/복도/1) |
| 매매가 | 42,000 | 52,000 | 32,000 | 40,000 |
| 전세가 | 23,500 | 25,500 | 22,000 | 24000 |
| 갭 (매매-전세) | 18,500 | 26,500 | 10,000 | 16,000 |
| 매매가 대비 전세가 | 56% | 49% | 69% | 60% |
| 평단가 | 2,000 | 2600 | 1,600 | 1,980 |
| 사용승인일 | 1996(24년차) | 1991(31년차) | 1996(26년차) | 95년(26년차) |
| 세대수 | 2118 (17개동 *임대세대 포함) | 1400 (11개동) | 1471(11개동) | 1778세대(17개동) |
| 세대당주차수 | 0.3 | 0.35 | 1.2 | 0.5대 |
| 호재 | GTX-C노선 | 금정역 GTX-C 리모델링 추진위 단계 |
금정역 GTX-C 리모델링 추진위 단계 |
금정역 GTX-C |
| 분위기 임장 | 1. 산본역 : 도보 20분 (2번출구 기준) 2. 학교 : X *광정초 배정 3. 환경: 단지가 크고 정비 잘되어있음 (단지 내 편의점 등은 없고 작은 슈퍼만 있음) 4. 외관 : 1차는 페인트 벗겨진 흔적 있으나 2차는 페인트 최근 다시 한 듯, 복도형이나 유리창문 존재 5. 세대구성 : 아이 가진 부부, 노년층 6. 차량: 중형 국산차 7. 주차: 지하주차장 有, 산본 내 구축 중 주차 가장 무난해보임 8. 동 간 간격 : 넓은 편 9. 기타 : 1차 앞에는 산본중앙공원과 상관이 아깝고, 2차 뒤 길 건너 병원, 문화예술회관, 스벅 있음 |
1. 역 : 산본역 도보 20분 (2번출구 기준) 2. 학교 : 단지 옆 광정초등학교 *광정초 배정 3. 환경: 편의시설이 없고 노인복지회관 有 4. 외관 : 페인트 칠 계단 등 노후화 5. 세대구성 : 노년층 6. 차량: 중소형 국산차 7. 주차: 지하주차장 X 8. 동 간 간격 : 보통 9. 기타 : 현재 17평, 18평 매물이 없음 |
1. 역 : 산본역 도보 20분 (마을버스 권장) 2. 학교 : 수리 중/고 有 *능내초 배정 3. 환경: 역에서 단지 가는 길이 언덕, 아파트 단지 바로 앞으로 지상철 지나가고 소음 有 4. 외관 : 페인트, 보도블럭 모두 청결, 관리 GOOD 5. 세대구성 : 젊은 세대 多 6. 차량: 중형국산차, 외제차 7. 주차: 지하주차장 있고 나쁘지 않음 8. 동 간 간격 : 넓은편 9. 기타 : 완벽한 숲세권 |
1. 역 : 금정역 도보 30분 (마을버스 권장) 2. 학교 : 곡란초 有 *배정 3. 환경: 단지 앞 큰 공원 4. 외관 : 깔끔한 편 5. 세대구성 : 자세히 확인 못함 6. 차량: 중형국산차 7. 주차: 지하주차장 있으나 주차난 존재 8. 동 간 간격 : 넓은편 9. 기타 : 숲세권 |
| 한줄평 | 상권 메리트는 있으나 역과의 거리가 아쉬움 | 바로 옆 래미안하이어스와 대비 | 어디서 보나 마운틴뷰 | 역까지 도보 불가 |
※ 시세는 조사 시점(21.05.21) 기준으로 현재와 다를 수 있음
※ 평가는 주관적인 기준임
주몽 주공 10단지
1차와 2차로 나뉘고 임대아파트를 포함하고 있다.
구축임에도 관리가 잘 되어있고 깔끔한 외관의 모습을 보인다.
단지 내에서 영유아 자녀를 둔 가족단위를 많이 볼 수 있었다.
1. 산본역 : 도보 20분 (2번출구 기준)
2. 학교 : X *광정초 배정
3. 환경: 단지가 크고 정비 잘되어있음 (단지 내 편의점 등은 없고 작은 슈퍼만 있음)
4. 외관 : 1차는 페인트 벗겨진 흔적 있으나 2차는 페인트 최근 다시 한 듯, 복도형이나 유리창문 존재
5. 세대구성 : 아이 가진 부부, 노년층
6. 차량: 중형 국산차
7. 주차: 지하주차장 有, 산본 내 구축 중 주차 가장 무난해보임
8. 동 간 간격 : 넓은 편
9. 기타 : 1차 앞에는 산본중앙공원과 상관이 아깝고, 2차 뒤 길 건너 병원, 문화예술회관, 스벅 있음
산본주공 11단지
11단지는 주로 노년층이 많이 거주하는 듯했다.
단지 초입에 연식이 꽤 되어 보이는 노인회관이 자리 잡고 있었다.
1. 역 : 산본역 도보 20분 (2번출구 기준)
2. 학교 : 단지 옆 광정초등학교 *광정초 배정
3. 환경: 편의시설이 없고 노인복지회관 有
4. 외관 : 페인트 칠 계단 등 노후화
5. 세대구성 : 노년층
6. 차량: 중소형 국산차
7. 주차: 지하주차장 X
8. 동 간 간격 : 보통
9. 기타 : 현재 17평, 18평 매물이 없음
설악주공 8단지
역에서 도보로 20분 정도 거리에 위치한 아파트이다.
올라가는 길이 언덕이라.. 다리가 너무 아팠다.
페인트칠을 새로 해서 외관이 정말!! 깔끔했고, 다른 아파트들에 비해 젊은 세대가 많이 보여 밝은 인상을 받았다.
1. 역 : 산본역 도보 20분 (마을버스 권장)
2. 학교 : 수리 중/고 有 *능내초 배정
3. 환경: 역에서 단지 가는 길이 언덕, 아파트 단지 바로 앞으로 지상철 지나가고 소음 有
4. 외관 : 페인트, 보도블럭 모두 청결, 관리 GOOD
5. 세대구성 : 젊은 세대 多
6. 차량: 중형국산차, 외제차
7. 주차: 지하주차장 있고 나쁘지 않음
8. 동 간 간격 : 넓은편
9. 기타 : 완벽한 숲세권
■ 임장을 마치며
산본은 수리산을 끼고 있어 푸르르고 상쾌한 느낌이 드는 동네였다.
자연과 맞닿아 있어 영유아 자녀를 가진 가족단위가 생활하기 적합해 보였다.
직접 가보니 주거 위주로 개발된 베드타운*이라는 것이 확 와닿았고,
관공서, 상권, 마트 등에 밀집되어 있고, 버스정류장도 많아 실거주한다면 큰 불편 없이 살기 좋을 것 같다.
* 베드타운 (Bed Town) : 도심에 직장을 가진 시민들의 주거지 역할을 하는 지역
아쉬운 점으로는 좁은 지역에 상권 등 인프라가 빡빡하게 들어서 있다는 것이었다.
산본이 1기 신도시(산본, 평촌, 일산, 중동, 분당) 중 부지가 면적이 가장 좁기 때문인듯하다.
백화점이 없다는 것도 아쉬운 점 중 하나다.
구축 아파트가 위주가 되어 노후화도 극심하고 아파트당 주차 가능 대수가 현저히 부족하다는 게 문제점이라는 생각이 들었다.
(물론 난 차가 없지만.. 나중에 매도 시에 자차 소유한 사람들에겐 문제점으로 느껴질 것 같다. )
하지만 리모델링 이슈가 곳곳에 있기 때문에 미래 가치는 상승될 것 같다.
수리산역 부근 4단지, 5단지도 담주쯤 가봐야지..
마지막으로, 대장 아파트 래미안 하이어스는 참 ^^.. 웅장하다..
언젠간 이런 대장 아파트를 매수할 날을 꿈꾸며 임장 후기를 마친다.
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