[부동산/강의] 아파트 청약, 나는 뭐 부터 준비해야될까?

 

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[부동산/강의] 실거주 매수시, 부동산 현장에서 챙겨야 하는 것들

 

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드디어 내 집 마련 기초반의 마지막 강의가 모두 끝났다.

마지막 강의는 방랑미쉘님의 <청약 및 내 집 마련 전략>으로 진행됐는데,

청약 1타강사 방랑미쉘님 덕분에 청약에 대한 큰 개요를 잡을 수 있던 시간이었다.

 

 청약통장관리, 개인 상황에 따라 다르게 관리하라.

 

오래기간 청약에 대해 무지했다.

 

어렸을 때 부모님이 청약통장을 개설해서 매년 돈을 넣어 주셨다.

그땐 그냥 적금통장이라고 생각하고..급전이 필요해 통장을 깨 돈을 다 써버렸던 기억도 있다^^..

이후 대학교 입학하고 다시 통장을 개설했었는데,

그때도 정확한 개념은 모르고 다른 사람들도 한다고 하니까 따라 만들었던 것 같다.

 

그러다 입사 후 주변사람들로부터 매번 무슨 공고 청약 넣었다, 떨어졌다 하는 소리를 듣게되면서

 본격적으로 청약공고를 열심히 뒤져봤던 것 같다.

 

 

그러나,

서울에거주 / 20대 / 미혼으로 무주택 카운팅도 안되고 특별공급에 해당하는 건 없고..

넣는 족족 떨어지면서 이제 ‘청약은 내 길이 아니다’ 깔끔히 포기하긴했다.

(그래도 가지고 있어야 한다는 방랑미쉘님 말씀 새김!)

 

나름 청약을 넣어본 경험은 있는지라, 어느정도 개념은 있었으나 산재된 형태로 머릿속에 저장되어 있었다.

 이번 방랑미쉘님 강의를 통해 하나의 퍼즐처럼 청약에 대한 개념이 맞춰질 수 있었다.

 

가장 큰 소득은 ‘개인상황에 따라 납입금액을 달리 관리해야 한다’는 것을 알게 된 것이다.

그동안 매달 꾸준히 일정금액을 납입했었는데, (물론 무주택세대주로 청약납입금에 대한 세금환급을 위한 부분도 있었지만) 부모님 집에 들어온 지금도 납입액을 줄여 꾸준히 돈을 넣고 있었다. 납입횟수가 많아야 당첨 가능성이 높다고 주워들었기 때문이다.  (하지만 이는 민영주택에는 해당되지 않는 얘기^^)

민영주택과 국민주택에 대해 명확히 알아보지 않고, 1순위 조건에 무지해서 그랬던 것 같다.

 

# CHECK POINT ‘민영주택 VS 국민주택’

민영주택 : 청약통장 최초 입금 후, 모집공고일 당일까지 예치하기

국민주택: 국민주택을 노린다면 월 2만원씩 꾸준히 납부하기

 

당장 청약을 통해 전략을 짜기엔 여러모로 무리가 있다고 판단하였기에(현재 가점 14점..ㅎㅎ)

납입중지를 하고 기간만 유지 해야겠다는 의사결정 할 수 있었다.

 

청약? 그거 계약금만 있으면 돼! (응 안돼.)

 

청약을 넣으면서 가장 많이 들은 말이다.

(현재는 다양한 정책 변화로 많이 줄었지만) 1년전만 해도 분양가의 10%-20% 계약금만 있으면 나머진 다 대출로 된다고, 그러니까 무조건 넣으면 로또 청약이다! 라는 말을 정~~~말 많이 들었다.

사회 초년생이었던터라.. 그 말만 믿고 초기 계약금이 가능한 단지 청약이 뜨면 대출에 대한 정확한 개념도 없으면서 어떻게는 커버되겠지 하고 넣어봤던 것 같다.  

그러나 마지막 잔금시점에 중도금대출로 커버가 다 되는게 맞는지, 남는 잔금에 대한 조건과 비율을 꼭!! 계산해서 자금플랜을 세우는 게 중요하다는 것을 알게 되었다.

주변사람들 중 은근 청약에 당첨되신 분들이 많은데, 청약에 당첨된 이후에 부랴부랴 자금계획을 세우는 경우가 대부분인 것 같았다. 나 역시 만약 운 좋게 추첨제에 당첨에 당첨되었어도 문제였을 것 같다! ㅎㅎ

 

#B.M

-       청약에 넣기 전 자금조달에 문제없는지 미.리. 계획 세우고 시뮬레이션 돌리기

-       규제지역 / 비규제지역별로 대출 비율이 다르기 때문에 사전 체크 필수

 

 

청약을 넣겠다면, 입주자 모집 공고문을 뽀샤라.

 

#CHECK POINT ‘입주자 모집 공고문에서 반드시 확인할 사항’

1)     1순위 우선조건, 거주기간 요건

2)     당첨자 선정기준

3)     특별공급, 일반공급 물량 확인

4)     규제지역 여부

5)     중도금대출가능범위

6)     전매제한 사항

7)     실거주 의무여부

8)     발코니 확장비 및 옵션비용

9)     당첨제한 등 부적격 기준 관련조항 확인

 

사실 본인이 청약하려는 단지가 있다면 모집공고를 꼼꼼하게 보는게 어찌 보면 기본 중에 기본이다. 그런데 막상 보려고 하니...깨알같이 작은 글씨로 적혀 있는 공고문이 읽는게 그렇게나..귀찮더라..

어차피 넣어도 안될 텐데~라는 생각이 기저에 있다보니.. 네이버에 검색해서 사람들이 요약정리해둔 자료만 보고 그냥 넣었다…하하...

필요한 정보를 내 손으로 정리하고 1순위 자격이 어떻게 되는지 체크하는 과정이 꼭!! 필요하고 당연히 해야 되는 거라는 걸 깨닫게 된 시간!

 

그리고, 1순위 청약조건이 규제지역과 비규제지역에 따라 다르다는 것도 처음 알았다.

요새 규제지역은 거의 1순위 당해에서 마감되는 것 같지만... 언젠가 또 써먹을 날이 오겠지?

이제라도 알게 돼서 참 다행인 것 같다.

 

# CHECK POINT ‘1순위 청약조건’

-규제지역 : 1순위 당해 -> 1순위 기타 -> 2순위 당해

-비규제지역 : 1순위 당해 -> 2순위 당해 -> 1순위 기타

 

#B.M

-       복잡한 입주자 모집공고, 내 손으로 정보를 단순화하자

-       확장비용은 평형 및 구조에 따라 다르나 1500~2500수준. 예산에 꼭 넣어서 체크!

-       발코니 확장은 꼭 하자.

-        

헷갈리던 분양권과 입주권 차이! 정리끝.

 

유주택자의 신축아파트 내 집 마련을 할 수 있는 전략 중 하나인, 분양권 혹은 입주권 매수!

주변에 청약에 당첨되지 않더라고 분양권을 사서 새 집에 들어가는 경우도 있고,

가끔 강의를 듣다보면 전매제한이라 입주권 거래만 가능하다~ 같은 얘기도 들었으나..

둘 차이가 정확히 무엇인지 매번 헷갈리던 개념이었다.

 

#CHEKC POINT ‘분양권 VS 입주권’

똑같은 내 집 아냐?… 입주권과 분양권, 뭐가 다를까 - 아시아경제 (asiae.co.kr)

똑같은 내 집 아냐?… 입주권과 분양권, 뭐가 다를까

 

분양권 : 아파트에 청약 되면 얻는 권리 / 분양권 거래ㅍ시 중도금 전액 대출승계 매물 확인

입주권: 재건축·재개발 사업장 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리 /분양권 거래를 할 수 없는 전매제한단지의 경우, 조합원의 입주권을 살 수 있음 (권리가액, 프리미엄, 추가분단금)

 

#B.M

- 내가 청약이 된다면 자금 여력이 되어도 100% 중도금 대출 실행하기

- 분양권 거래시 중도금 전액 대출승계 매물인지 확인하기

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내마 강의 시작 전,다주택자 포지션으로 투자를 하려는 현 상태에 맞지 않는게 아닐까? 하는 생각을 했지만

결국 실수요자의 관점을 알아야 투자도 잘 할 수 있다는 것을 깨닫게 되었습니다.

 

또 실제 내 집 마련 과정에서 발생할 수 있는 다양한 사례들을 간접적으로 접할 수 있어서 거래경험이 없는 나에게 무척 유익한 시간이었던 것 같다.

 

투자를 하려는 사람이든, 내 집 마련을 하려는 사람이든 간에 <내마 기초반>강의는 자신 있게 추천해주고 싶다!