[부동산/강의] 내 집 마련 시, 꼭 확인해야하는 입지요소 (Ft. 내집마련 기초반)

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내마반 2주차강의는 방랑미쉘님의 <내 집 마련 선택기준>을 주제로 진행되었다.

 

2주차 강의를 듣게 깨달은 점 두가지를 중점적으로 후기를 작성해려고 한다. 

1. 내 집 마련시에도 투자할때와 마찬가지로 입지기준을 살펴야 함

2. 지방과 수도권의 차이

 

내 집 마련에도 ‘입지’가 중요하다

 

우리는 어떤 행위를 할 때 ‘왜 그런 선택을 하는지’에 대한 ‘기준’을 세우고,

기준을 충족시킬 ‘수단’을 선택한다.

내 집 마련에 있어 기준은 ‘입지’이며, 입지를 확인하기 위한 노력, 즉 수단은 ‘매물 및 현장확인’이다.

 

부동산 투자 시 입지가 중요하다는 부분은 익히 들었던 내용이지만,

내 집 마련에 있어서도 입지가 이렇게나 중요하다는 부분은 미처 생각하지 못했던 것 같다.

(보통 직장과의 거리나 동, 층수, 향을 중요하게 보면서 내집마련을 하는 듯. 아마 대부분이 숲보다 나무를 보고 선택하지 않을까?)

 

부동산에서의 입지 결정 요소는 4가지,

직장 / 교통 / 학군 / 환경 이고, 여기에 있으면 가산점 요소인 ‘호재’가 있다.

 

▶내집마련을 위한 입지기준

1. 직장 : 해당지역 종사자수 & 500인이상 사업체수

*일자리는 구보다 권역을 나눠서 보는게 의미있음 (강남/ 여의도/ 도심/ 마포상암/ 강서마곡/구디가디/판교)

2. 교통 : 지하철, 버스, 주요도로 등 지역 내 교통망 & 업무지구까지의 접근성(걸리는 시간)

3. 학군 : 중학교 학업성취도 & 학원가 접근성

*상위학군이 우수한 지역보다 전체적인 학군이 우수한 지역이 좋음

4. 환경 : 백화점, 대형마트, 대형병원, 스타벅스 등의 편의시설 & 택지지구, 신축아파트 같은 거주환경

5. 호재 : 교통망을 위주로 확인! 현재 진행상황 & 해당 노선이 가져올 파급효과 (업무지구와의 연결성)

*참고로 학군의 호재가 없는 이유는 만들어지는데 최소 10년이 걸리기 때문!! 환경에 대한 호재는 학군만큼의 파급효과가 없다는점 기억하기~~!!

이떄 중요한 점은 내집 마련이더라도 나만 좋은게 아니고, 남들도 같이 좋은걸 선택해야 한다는 것이다.

 

내 직장과 인접하고 교통이 편리하고,

내가 느끼기에 괜찮은 학군과 환경이라고 무조건 선택하는게 아니고

객관적으로 모든 사람이 느끼기에 좋아야 한다.

 

내가 살기엔 우리 동네가 너무 괜찮고 익숙하고 편하지만, 남들이 볼 때 아닐 수도 있다는 것을 알아야 하는 것!

 

“내 집 마련에서 제일 중요한 건 이거에요. 익숙함에 유의하는 것.

익순한 것이 리스크가 될 수 잇습니다. 객관적 평가가 돼야해요._방랑미쉘님"

 

강남이 비싼 이유가 괜히 있는게 아닌것이다.

70만의 종사자, 115개의 500인 이상 사업체, 이곳을 통과하는 7개의 노선, 학군과 월등히 우수한 환경까지..

뭐 하나 뺴놓을게 없다. 모든게 좋다!!

 

하지만... 모든 사람들이 강남에 내 집 마련을 할 수 없는 노릇이다.

방랑미쉘님은 깔끔하게 정리해주셨다.

 

“직장, 교통, 학군, 환경. 호재 모든 조건을 만족하는 집은 ‘비싸다’

고로, 직장 OR 교통 중 1개만 충족되어도 매력적인 선택이다_방랑미쉘님”

 

내 집 마련은 내가 처한 상황과 예산범위내에서 최적의 입지를 고르면 되는 것!! 으로 이해했다.

 

수도권과 지방의 입지기준은 다르다

 

작은 땅덩이 대한민국같지만 수도권과 지방의 입지기준은 확연히 달랐다.

 

▶수도권에서 우선순위로 고려해야 하는 입지요소 - 직장과 교통

1) 아파트 밀집지역이나 택지지구, 편의시설이 많은 지역!

2) 주변 일자리 규모 및 증가여부 (7대 업무지구와 가깝거나 주변에 일자리가 새로 생기는지 유심히 보자)

3) 선호도가 높은 지역 - 아이들을 키울만한 지역인지 고려

4) 준신축보단 신축이 좋지만, 수도권이라면 90년대 구축아파트까지 수요가 꾸준히 있음

 

▶지방에서 우선순위로 고려해야 하는 입지요소 - 학군과 환경

1) 학군!!!! + 환경!!!!! (지방은 자차로 40분이면 업무지구 까지 갈 수있다. 옮길 수 없는 학군과 한경이 더 중요하다)

2) 수도권과 마찬가지로 아파트 밀집지역, 택지지구을 선택

*특히 지방은 택지가 만들어지는 지역의 학군이 좋아질 가능성이 있음. 중학교는 오래걸려도 초등학교 학군까지는 만들 수 있다 !

3) 신축⭐ > 준신축 > 구축은 웬만하면 노노노!

4) 광역시(90년대) > 인구 50만이상 (준신축이 마지노)> 인구 30만이상 (무조건 신축)

*지방은 인구수가 곧 수요이기 때문에 인구가 많~~은 지역에 내 집 마련을 하자

 

내집 마련 이것만은 꼭 지키자!! (벤치마킹 할 점)

 

1. 숲(입지)를 먼저고보 나무(역세권, 브랜드, 로얄동, 대단지, 초품아,신축유무)를 보기

나무에 해당하는 요소는 양념이다. 메인 요리는 입지!!

2. 시세흐름 체크시 2년단위로 끊어 보기 (결과적으로 똑같이 상승하더라도 입지 좋은 지역이 먼저 치고 올라온다)

3. 끊임없는 관심 갖기

 

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