[도서] 이고은의 <투자의 재발견> - '감'으로 하는 투자는 이제 그만!

 

<투자의 재발견>은 팟캐스트 '월급쟁이 부자들'을 통해 알게 되었는데

방송에서 말씀을 너무 잘하셔서 이고은 님의 책은 꼭 한번 읽어봐야겠다는 생각이 들었다.

 

 

무엇보다

 

'부동산 투자와 주식투자 둘 중 뭐 해야 되나요?'라는 물음에

'둘 다 해야 된다'라고 말하는

그녀의 답변이 내 생각과 일치하여 내 책장 속으로 들어오게 되었다.

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■ 목 차

프롤로그 지금 당장 무엇을 해야 할까?

1장 | 투자란 무엇인가?

1. 투자는 거위농장을 운영하는 게임
2. 현금흐름 만드는 자산부터 모아라
3. 시간도 중요한 자산이다
4. 4차 산업혁명 & 저금리 시대-회사원 포지션은 위험하다 ★
5. 현금흐름 4분면-나의 현재 위치는 어디인가?
6. 투자의 핵심개념① 자산 ― 순자산이 얼마면 직장을 관둘 수 있을까? ★
7. 투자의 핵심개념② 가치 ― 부자들의 가치 비교 객관화 습관
8. 투자의 핵심개념③ 가격 ― 특히 통화량 변화에 주목해야 하는 이유
9. 투자의 핵심개념④ 현금흐름―현금흐름 만드는 자산부터 주목하라
10. 투자의 핵심개념⑤ 보유―언제까지, 어떻게 보유할 것인가? ★

2장 | 자산을 늘리는 원칙

1. 현금흐름 자산 빠르게 늘리는 법
2. 자산 2배 불리기 게임과 72법칙-나만의 ‘기준금리’를 가져라 ★
3. 투자기준 정하는 법 ① 현금흐름할인법(DCF)의 기본원리 ★
4. 투자기준 정하는 법 ② 순현재가치(NPV)와 내부수익률(IRR) ★
[심화학습] 과거 내부수익률의 의미

3장 | 현금흐름과 레버리지 다시 보기

1. 레버리지 증가는 현금흐름이다
[심화학습] 현금흐름의 종류 ★
2. 워런 버핏과 플로트 ★
3. 투자수익률의 함정에 주의할 것
4. 레버리지의 위험성
5. 자산 증가 시뮬레이션 ★
[번외편] 그럼에도 불구하고 투자가 어려운 이유

4장 | 투자자의 자세

1. 투자와 투기, 도박의 차이점
[심화학습] 투자와 도박은 어떻게 구분되는가?
2. 자연상수 e ― 자연의 원리가 알려주는 꾸준한 투자의 비밀

5장 | 화폐형 투자

1. 투자법의 종류
2. 화폐형 투자 ― 종잣돈 모으기
3. 금을 보유하라 ― 금에 투자해야 하는 이유와 투자법

6장 | 부동산형 투자

1. 부동산 시장을 이해해야 하는 이유
2. 워런 버핏의 플로트와 전세레버리지 투자
3. 전세레버리지 투자법 및 갭투자와의 차이점
4. 역전세에 대비하는 우리의 자세
[실전 투자사례] 전세레버리지 투자 프로세스 :
전라북도 전주의 사례
[심화학습] 매매가가 아닌 전세가에 집중해야 하는 이유
5. 전세가 예측① 전세가는 무엇을 따라가는가?
[심화학습] 화폐유통속도에 대하여
6. 전세가 예측② 전세가에 버블이 생기는 이유
7. 매매가 예측① 매매 버블 구하기 ★
8. 매매가 예측② 수급불균형 구하기
9. 부동산 심리지수 체크하기

7장 | 회사형 투자

1. 회사형 투자를 하는 사람들
2. 부동산과 주식투자는 레버리지가 다르다
3. 성장주보다는 배당주, 국내보다는 해외주식 ★
4. 배당투자자의 질문법
5. 적정 매수가를 구하기 위한 3요소 ― 현금흐름, 할인율, 투자기간

8장 | 파생형 투자

1. 파생형 투자가 뭘까?
2. 아파트 분양권, 선물옵션 투자의 흔한 사례
3. 금 선물/옵션에 대하여
[심화학습] 옵션을 이루는 요소 ★
4. 금 투자로 현금흐름을 만드는 법
[심화학습] 파생형 투자의 응용

에필로그 지금 당장 무엇을 해야 할까? ━ 당장 뭐든지 하고 싶은 투자자들에게

부록
1. 미국 배당귀족주 톱10 분석(미국 배당귀족주 64개 종목) ★
2. 전국 인구 50만명 이상 24개 도시 아파트 시장분석 ★

 

■ 주 요 내 용 

 

▶ 투자의 5가지 핵심 개념 

 

① 자산

• 좋은 자산의 기준은 '현금흐름'
• 자산= 나에게 돈을 가져다주는 것 (알 낳는 거위)
• 부채 = 현금흐름이 없다면 알을 낳지 못하는 거위

 

② 가치

• 투자는 가치가 상대적으로 낮게 측정되어 이익이 발생할 것으로 예상될 때 이루어짐
• 먼저 예측 가능하고 '변화량이 적은 가치'를 찾고, 그 가치에 대한 '상대적인 가치'를 평가하기 
• 무엇에 투자하든 꼼꼼히 비교하는 습관 들이기 (부자들도 늘 비교한다)

 

③ 가격 

• 재화의 가치 변화 : 부동산 주변 환경이 변하거나 시간이 지나 점점 낡아지면서 실사용 가치 감소하는 경우
• 수요/공급의 변화 : 부동산 공급물량이 없어서 전월세 물량 감소됐을 때, 혹은 그 반대, 혹은 수요가 변동하는 경우 
• 통화량 (돈 가치 변화) : 생산되는 재화와 서비스보다 통화량이 급증하거나 급감한 경우 (가장 중요!!!) 
• 현 경기 체제에서는 통화량이 증가하면서 대부분의 자산은 장기적 우상향 
• 저평가된 자산 = '가치 대비 가격이 오르지 않은 자산' = 가치가 나쁘지 않은데 자산 가격이 통화량 증가율만큼 오르지 않은 자산

 

④ 현금흐름 

• 현금흐름 = 자산의 가격 판단 기준 
• 미래의 현금흐름을 예측 가능하면 현재 가격이 싼 지 비싼지 알 수 있음

 

⑤ 보유 

• "투자자가 할 일은 단지 좋은 회사(자산)를 좋은 시점에 사고, 그들이 좋은 회사(자산)로 남아 있는 한 그들과 함께 가는 것뿐이다" - 워런 버핏 
• 충분한 현금흐름을 가져오고 자산의 상태가 좋으면 영구히 보유하는 것 
• 처음부터 장기 보유할 만한 자산을 사자 (단타 지양) 

 

 

▶ 나만의 투자 기준금리 정하기 / SPACE BOUM 활용

 

• <투자의 재발견> 책 2장에서 소개하는 이고은 님의 사이트
• '나만의 투자기준금리'를 자동 계산해해 줌! 

※ 사이트 바로가기 : www. spaceboum.com

SPACE BOUM

 

▶ 순현재가치(NPV)와 내부수익률(IRR)

: 현금흐름을 활용해서 자산을 평가하는 방법 2가지

 

① 순현재가치 (NPV) 

• 순현재가치 : 투자 원년의 투자비용을 빼고, 미래의 현금흐름을 현재가치로 환산하여 모두 구함
• 엑셀에서는 함수 NIPV 활용
• 순현재가치가 플러스라면 투자하자

 

② 내부수익률 (IRR)

• 내부수익률 : 투자로 지출되는 현금의 현재가치와 그 투자로 유입되는 미래 현금흐름의 현재가치가 동일하게 되는 수일률 
• 엑셀에서 함수 IRR 활용
• 내부수익률이 나의 투자 기본금리보다 높으면 투자하자! 

 

 

▶ 현금 흐름의 종류 

 

① 영업활동 현금흐름 : 판매 수익 (직장인의 연봉)

 

② 투자활동 현금흐름 : 시세 차익 (아파트 시세차익)

 

③ 재무활동 현금흐름 : 레버리지 증가 (10억 원 아파트를 담보대출 4억 일으켰을 때, 4억이 재무활동 현금흐름)

 

 

▶ 해외 배당주 투자 

 

① 배당주는 시간 레버리지 활용이 쉬움  

    : (부동산 투자에 비해) 내 시간을 아낄 수 있음

 

② 배당주 투자는 장기투자 시 복리효과를 누릴 수 있음 

    : 물가상승률 이상으로 매년 배당을 증액하는 배당주 투자의 경우, 인플레이션 대비가 됨

 

③ 환 쿠션 효과를 얻을 수 있음 

    : 달러 보유 시 글로벌 경제 위기 등 원화 가치 떨어지는 것 대비 가능

 

 

 

주가가 상승해도 배당이 없다면 이는 자산 증가일 뿐 투자 수익이 아니다.

주식을 팔기 전 까지는 투자수익이 없기 때문에 주가가 상승하면 팔아서 현금화하고 싶은 유혹이 커진다.
반대로 주가가 하락하는 경우에는 팔아서 손절하고 싶어질 것이다.
하지만 주식을 팔아버리면 자산은 사라진다.  

- <투자의 재발견> 본문 中 - 

 

 

 

▶ 플로트 : 워런 버핏이 사용하는 '꿈의 레버리지'

 

① 플로트(float)란? 

• 무이자이며 무기한 사용할 수 있는 레버리지
• '권리'를 팔고 '현금'을 얻는 사업을 총칭
• ex. 보험권(워런 버핏이 이용하는 플로트), 복권, 옵션, 상품권, 주권/영주권, 전세권 

 

② 전세권이 플로트인 이유 

• 전세권 = 전세 세입자에게 주는 부동산을 사용할 수 있는 권리 
• 임대기간이 끝나면 보증금을 돌려줘야 하지만 그때까지는 시간이 있음
• 전세를 연속적으로 놓으면 사실상 돌려주지 않고 운용할 수 있음
• 즉, 무이자이며 무기한 사용할 수 있는 레버리지!

 

 

▶ 옵션 

 

① 옵션

    : '기초자산'을 정해진 가격에 사거나 팔 수 있는 권리

 

② 콜옵션

   : 살 수 있는 권리  (ex. 마스크 도매상)

 

③ 풋옵션 

    : 팔 수 있는 권리 (ex. 마스크 제조자 ) 

 

 

<옵션의 수익구조> 

	콜 (+)	풋(-)
매수 (+)	(+)	(-)
매도 (-)	(-)	(+)

 

• 콜옵션 매수 : '살 수 있는 권리'를 산다 = 자산 가격의 상승에 배팅
• 콜옵션 매도 : '살 수 있는 권리'를 판다 = 자산 가격의 하락에 배팅
• 풋옵션 매수 : '팔 수 있는 권리'를 산다 = 자산가격의 하락에 배팅
• 풋옵션 매도 : '팔 수 있는 권리'를 판다 = 자산가격의 상승에 배팅

 

 

■ 책 장 을  덮 은  후   

 

<투자의 재발견>은 로버트 기요사키의 <부자아빠 가난한 아빠>의 실전 적용 편 같다는 느낌을 받았다.

 

실제로 저자가 사용하고 있는 큰 개념은 <부자아빠 가난한 아빠>에서 인용한 부분이 많았고, 

큰 개념을 가져와 본인만의 테크니컬 한 기법으로 투자에 적용한 것 같다.

 

이실직고하자면 그녀가 사용하는 수많은 계산 공식은,, 숫자에 알레르기가 있는 나에게는 조금 버거웠다^_ㅠ..

(나는 저자의 책을 통해 오랜만에 시그마 기호를 봤다..) 

공식을 다루는 부분은 이해하기가 어려웠지만.. 그럼에도 기초개념부터 차근차근 설명이 되어있긴 하다!!  

 

마지막으로  '옵션'에 대한 개념을 다질 수 있어 좋았다. 

뭐 하나라도 얻어가는 것이 어디인가!

 

아직 나에게는 너무 어려운 개념들이 많았던 책. 

몇 년 뒤 투자자로 성장했을 때 해당 개념들을 쏙쏙 이해할 수 있는 정도로 성장해야겠다. 

 

 

★ 벤치마킹할 점 

- 주식 투자 시 배당주 포트폴리오를 늘리자! 

- 투자 전, 산술적으로 가치 계산을 하자!

- 금은 실물로 보유하자!  

 

 

 

■ 고 요 즘 의  한  줄  독 서