[부동산] 서울 동작구 - 입지분석 (직장, 교통, 학군, 환경, 공급)

 

■ 동작구 1편, 2편 보러 가기 

 

[부동산] 서울 동작구 - 지역이해 (지역 개요/인구/세대수/ 소득 수준) :: 고-요즘 이야기 (tistory.com)

[부동산] 서울 동작구 - 지역이해 (지역개요/인구/세대수/ 소득수준)

[부동산] 서울 동작구 - 관련계획 (2030 서울생활권 플랜) :: 고-요즘 이야기 (tistory.com)

[부동산] 서울 동작구 - 관련계획 (2030서울생활권플랜)

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동작구의 입지를 직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 공급 측면에서 분석해보았다.

객관적인 수치를 바탕으로 하였지만 주관적 견해가 개입된 분석이라는 점을 참조해주면 좋을 것 같다. 

 

 

■ 동작구 입지분석 요약

구분	등급	양적	질적
직장	B-	종사자수 : 9만명 인구대비 종사자 23% 사업체수 : 9,200개 서울시 내 중위권이며, 강남권에서는 하위권	500인 이상 사업체수 : 16개 대기업 비율: 0.17% 서울시 내 중위권
교통	S +	지하철 1,2,4,7,9호선 신림/서부선 개통 예정(~2028)	강남/여의도/광화문 지하철 30분 판교 신분당선 45분
학군	B -	초/중/고 인접성 so so 초품아는 많은 편이나 중/고 학군이 X	95% 이상 : 0개 90 % 이상 : 1개 85% 이상: 2개
환경	C+	대형마트 1개 : 이마트 이수점  (인접지 : 이마트 구로점 / 이마트 여의도점) 태평백화점 (구식 백화점) 녹지  : 국립현충원 영화관 : 메가박스 아트나인 / 메가박스 이수점  /  롯시 신대방점 (22년 예정)	대형마트 크지 않음 (단층구성) 매출규모 월 500만원 미만의 상권 위주 주로 주말에 활성화되며, 타지역 인구까지 흡수 x 인근 지역 거주민들이 이용하는 상권수준
공급	A	21년 10월 : 959세대 /보라매자이 22년 : 640세대 / 이수스위첸, 동작협성휴포레 23년 : 1772 세대 / 흑석리버파크자이 TOTAL : 1698세대 (동작구 적정공급 : 2000세대)	21년~23년 입주예정물량 (인접구) 서초구 : 1148  세대 영등포구 : 744 세대 나머지구 : X 주요 공급 평형대 : 30평대 多 > 20평대

 

 

■ 직장 (B-)

 

1) 서울시 종사자수 / 사업체수 / 직장보험료

 

# 한강 이남 지역 중  종사자수가 10만이 되지 않은 지역은 양천구, 관악구, 동작구 뿐이며,

   이중 사업체수는 동작구가 가장 적음

-> 동작구는 영등포구, 서초구, 강남구로 출퇴근하는 종사자의 베드타운 성격이 강한 것을 알 수 있음

 

 

2) 사업체 규모 (500인 / 1000인 이상)

 

자료 : 국가통계포털 재가공

 

# 서울 평균 500인 이상 사업체수 (27개)

# 500인이상 사업체수 : 8개                                                                

# 1000인 이상 사업체 수 : 10개

-> 서울시내 14위 (25(25개 구 중 중간 수준))

 

# 사업체수 : 서초구 > 영등포구 > 구로구 > 관악구 > 동작구 (9,200)

# 종사자수 : 서초구 > 영등포구 > 구로구 > 동작구 (92,025) > 관악구

# 500인 이상 사업체수 : 영등포구 > 서초구 > 구로구 > 동작구(16) > 관악구

-> 일자리의 양과 질 측면에서 모두 인접구와 비교했을 때 하위권에 속해 있으며, 서울 평균보다 현저히 낮음

-> 동작구 내에서는 양질의 일자리는 없으나, 3대 업무지구까지 출/퇴근하는 데는 무리가 없기 때문에

    베드타운의 역할은 충분하다고 생각

 

 

■ 교통 (S+)

 

1) 동작구 – 업무중심지구 교통시간

@goyosm

 

2) 동작구 주요 노선 및 개발계획

 

 

■ 학군 (B-)

 

1) 동작구 초등학교 분포

# 초등학교의 경우 동 별로 고르게 분포되어 있고, 거주지와도 가까운 편  

# 보라매 타운(보라매공원) 근처 초등학교는 입학 경쟁 치열하다고 함

(대방, 신대방 지역 10대 미만 비율 동작구 내 높음)

 

 

2) 동작구 중학교 학업성취도

3) 동작구 중학교 학업성취도

 

3) 동작구 학원가 분포

4) 동작구 고등학교 분포 현황

 

■ 환경 (C) 

1) 동작구 상권

출처 : 호갱노노

# 동작구는 대학교가 3개나 있음에도 상권이 발달하지 않은 편 -> 외부인이 유입될 규모가 X  

# 장승배기~ 신대방 삼거리~보라매역 인근 상권이 가장 크게 발달하였지만,, old상권!!

#이수역~사당역 부근 상권은 먹자골목 & 유흥주점 밀집 형태  // 이마트 이수에 있지만  단층구성 (지하)이고 소규모

#상도역 근처 상권이 그나마 신축 아파트로 둘러 쌓여 깔끔한 편

#흑석역 부근 상권은 대학교 인근 골목상권이 자잘자잘하게 발달한 형태

 

 

2) 동작구 ‘음식점 및 주점업’ 현황

출처 : 상권분석시스템

# 행정동으로는 노량진 1동 > 사당 2동 > 대방동>사당2동> 상도1동> 지역의 업소수가 가장 많게 나타남

# 노량진 1동, 사당2동, 흑석동은 인구수 대비 업소수가 많은 편으로 다른 지역 인구 유입되는 것으로 추정

    ((교통 중심지 기능)

# 대방동 &상도동 상권은 지역 주민이 가장 많이 이용할 것으로 보여짐 -> 거주 환경이 잘 조성되어 있을듯

 

 

3) 동작구 스타벅스 분포 현황

 

 

■ 공급 (A) 

 

1) 서울시 및 동작구 수요 및 입주 

2) 동작구 입주물량 아파트

3년간 총 입주물량   : 1698세대

3) 인접지 수요 / 입주물량 

 

 

4) 동작구 주요 공급평형 

 

# 주요 평형대는 20~30평형대  -> 학군 수요는 크지 않음을 보여줌  

# 21년 20평대 1500세대 / 30평대 871세대

# 22년 20평대 102세대 / 30평대 538세대

# 22년 20평대 588세대 / 30평대 856세대

-> 동작구는 21년도 보라매 자이를 비롯 소형평수 분양이 많았으나, 전반적으로 30평대의 공급물량이 가장 많음

-> 40평대 대형평수는 거의 없는편인데 동작구 세대구성 자체가 2인 OR 3~4인 가족 구성이 많은것에서 비롯된 것으로 예상

-> 30평대 아파트 매수시 신축 분양물량이 경쟁요소가 될 수 있으니 주의가 필요할 듯

 

 

■ 동작구 동별 생활권 순위 

※주관적인 견해를 바탕으로 작성하였음 

# 동작구는 산지로 인해 대부분의 아파트들이 경사에 위치, 80년대 난개발로 인해 아파트 단지가 산재 되어있음.

# 흑석동 / 동작동이 우수한 교통과 한강 접근성 등으로 신축 대장 아파트들이 동작구 내  시세를 이끌고 있음

# 동작동은 현충원으로 인해 추가 아파트를 건설할 부지가 없는 점이 아쉬우며

# 흑석동은 중앙대병원과 대학을 끼고 있지만 상 권이 부족한 편으로 재개발 구역 정비 이후가 더욱 기대

# 사당동은 사당역 2호선,4호선  & 이수역 4호선, 7호선 & 남성역 7호선의 조합의 교통깡패. 

인근에 병원 , 식당가 , 약국 등 생활인프라는 많은 편이고 길 건너 서초의 생활권을 누릴 수 있다는 위치적 장점이 있으나 아파트 경사가 심하고 주변 상권의 유흥시설 위주라는 점과  빌라들이 정리되지 않은 것이 흠

# 거주인구가 많은 곳은 상도동으로 신축단지가 가장 많으며 영유아 및 초등생 자녀를 가진 가족단위 인구가 많은 편.

특히 장승배기역은 서부선이 들어오면서 트리플 역세권이 된다는 메리트가 있음

# 대방동은 동작구 내 학군이 가장 좋은 숭의여고가 존재하는 부분 외 큰 메리트가 없음

# 신대방동은 신림선(여의도~관악), 난곡선(은평~관악)이 개발되어 도시접근성을 높여줄 것으로 예상됨

(그러나 파워는 9호선,7호선이 더 강하기때문에 흑석, 사당, 상도 시세를 넘긴 힘들 것으로 보이며 이미 호재가 가격에 일정부분 선 반영되어있다고 생각 -> 부동산에 확인 필요  )

또, 대림동과 바로 인접해 있어, 다른 동 대비 상대적으로 낙후된 느낌 많은 편.

 

# 동작구의 가장 큰 문제는 학군의 부족.  자녀가 중학생으로 되는 순간 타지역으로 이사를 가는 일이 빈번히 발생하나 오히려 이로인해 강남 / 여의도 / 가산디지털단지 부근의 직장을 가진 30~40대 + 영유아 가족단위의 전세수요가 꾸준할 것으로 예측됨